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AYUNTAMIENTO DE ALOVERA

2708

Por acuerdo del Pleno del Ayuntamiento de Alovera, en sesión ordinaria de 30 de septiembre de 2026 se acordó la aprobación definitiva del Plan Especial de Reforma Interior del Casco Urbano de Alovera con el siguiente contenido:

«PRIMERO. Aprobar definitivamente el Plan Especial de Reforma Interior de referencia, con las modificaciones resultantes de los informes emitidos.

SEGUNDO. Publicar el presente Acuerdo en el Boletín Oficial de la Provincia y en el Diario Oficial de Castilla-La Mancha en virtud del artículo 157.1 del citado Decreto 248/2004, de 14 de septiembre, estará a disposición de los interesados en la sede electrónica de este Ayuntamiento [http://alovera.sedelectronica.es].

Adicionalmente, publicar este Acuerdo aprobatorio en el Diario Oficial de Castilla-La Mancha.

TERCERO. En el plazo de quince días hábiles desde la aprobación del plan o programa, el órgano sustantivo remitirá para su publicación en el Diario Oficial de Castilla-La Mancha la siguiente documentación:

1.  La resolución por la que se adopta o aprueba el plan o programa aprobado, y una referencia a la dirección electrónica en la que el órgano sustantivo pondrá a disposición del público el contenido íntegro de dicho plan o programa.
2. Una referencia al Diario Oficial de Castilla-La Mancha en el que se ha publicado el informe ambiental estratégico.

Asimismo, estará a disposición en la sede electrónica de este Ayuntamiento [http://alovera.sedelectronica.es].

CUARTO. A los efectos de garantizar la publicidad del instrumento de ordenación urbanística, depositar un ejemplar debidamente diligenciado del Plan Especial de Reforma Interior en el Ayuntamiento y en la Consejería competente en materia de ordenación territorial y urbanística.»

Contra el presente Acuerdo, en aplicación del artículo 112.3 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento administrativo Común de las Administraciones Públicas, y dado que aprueba una disposición de carácter general, podrá interponerse recurso contencioso-administrativo, ante la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Castilla La Mancha con sede en Albacete, en el plazo de dos meses, a partir del primer día hábil siguiente al de la publicación del presente anuncio

en el Boletín Oficial de la Provincia. No obstante, podrá interponerse cualquier otro que considere procedente en derecho.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 42.2 del Decreto Legislativo 1/2023, de 28 de febrero, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística y artículo 157 del Decreto 248/2004, de 14-09- 2004, por el que se aprueba el Reglamento de Planeamiento de la Ley 2/1998, de 4 de junio, de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística, se procede seguidamente a la publicación de su aprobación y a la publicidad íntegra de las normas urbanísticas.

NORMATIVA URBANÍSTICA

PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR DEL CASCO URBANO DE ALOVERA

ÍNDICE

VOLUMEN III. NORMATIVA URBANÍSTICA.. 4

Capítulo 1. Disposiciones Generales. 4

1.1. Régimen Normativo.. 4

Art. 1. Objeto y fundamento. 4

Art. 2. Ámbito de Aplicación. 4

Art. 3. Alcance. 4

Art. 4. Vigencia. 4

Art. 5. Efectos. 4

Art. 6. Modificaciones. 5

1.2. Documentación e Interpretación del Plan Especial 5

Art. 7. Contenido documental 5

Art. 8. Competencias. 5

Art. 9. Criterios de Interpretación. 5

1.3. Normativa subsidiaria. 6

Capítulo 2. Normas Reguladoras. 6

2.1. Calificación y Usos. 6

Art. 10. Normas zonales. 6

Art. 11. Usos. 7

2.2. Norma Zonal 1: Casco Urbano.. 7

Art. 12. Definición. 7

Art. 13. Tipologías admitidas. 8

Art. 14. Densidad. 8

Art. 15. Condiciones de parcelas. 8

Art. 16. Alineaciones. 8

Art. 17. Condiciones de posición dentro de las parcelas. 8

Art. 18. Condiciones de volumen. Alturas permitidas. 9

Art. 19. Condiciones de aprovechamiento. 10

Art. 20. Obligatoriedad de vivienda exterior 10

Art. 21. Patios de parcela. 11

Art. 22. Condiciones de los elementos comunes en edificios residenciales. 11

Art. 23. Programa de vivienda. 12

Art. 24. Condiciones estéticas y compositivas: fachadas. 12

Art. 25. Condiciones estéticas y compositivas: cubiertas. 13

Art. 26. Dotación de plazas de aparcamiento. 13

Art. 27. Vivienda unifamiliar 14

Art. 28. Conjuntos inmobiliarios. 14

Art. 29. Determinaciones de usos. 15

Art. 30. Condiciones comunes de los usos. 17

2.3. Mantenimiento de la Edificación en Norma Zonal 1. 17

Art. 31. Definición. 17

Art. 32. Determinaciones generales. 17

Art. 33. Determinaciones de volumen. 18

Art. 34. Determinaciones de uso. 18

2.4. Norma Zonal 2: Vivienda Unifamiliar. 18

Art. 35. Definición. 18

Art. 36. Grados. 18

Art. 37. Tipologías admitidas. 19

Art. 38. Condiciones de parcelas. 19

Art. 39. Alineaciones. 19

Art. 40. Condiciones de parcela y área de movimiento. 19

Art. 41. Condiciones de volumen y aprovechamiento. 19

Art. 42. Conjunto inmobiliario. 20

Art. 43. Condiciones estéticas. 20

Art. 44. Determinaciones de uso. 20

Art. 45. Determinaciones de usos. 20

2.5. Equipamientos. 22

2.6. Normas generales para la protección del casco urbano.. 22

Art. 46. Ámbito de aplicación. 22

Art. 47. Premisas básicas. 22

Art. 48. Edificios con nivel Integral de Protección. 22

Art. 49. Ámbitos de protección. 23

Art. 50. Edificios propuestos para su inclusión en Catálogo de Bienes y Elementos Protegidos. 24

Capítulo 3. Estudios de detalle. 25

3.1. Regulación.. 25

Art. 51. Estudios de detalle. 25

Art. 52. Condiciones generales de desarrollo. 25

Art. 53. Delimitación preferente. 25

3.2. Fichas de Manzana. 26

3.2.1 Manzana M-10. 26

3.2.2.Manzana M-12. 27

3.2.3.Manzana M-37. 28

VOLUMEN III. NORMATIVA URBANÍSTICA

Capítulo 1. Disposiciones Generales

1.1. Régimen Normativo

Art. 1. Objeto y fundamento

El objeto de la presente Normativa Urbanística es recoger las determinaciones escritas del Plan Especial a las que se otorga carácter normativo, incluyendo todas las determinaciones de ordenación detallada sobre regulación de usos y tipologías edificatorias permitidas.

Art. 2. Ámbito de Aplicación

El ámbito de aplicación de la presente Normativa Urbanística es el grafiado en los planos de ordenación.

Art. 3. Alcance

Las Normas Urbanísticas del Plan Especial de Reforma Interior completan la regulación detallada existente de los usos y aprovechamientos permitidos en el ámbito, partiendo de las condiciones urbanísticas definidas en el Plan de Ordenación Urbana vigente, conforme al carácter de instrumento complementario otorgado a los planes especiales por el artículo 29 LOTAU y el artículo 85 del ROTAU.

De acuerdo con el artículo 29 LOTAU, el Plan Especial deberá redactarse con el mismo grado de detalle y contendrá las mismas determinaciones que el instrumento de planeamiento que complemente o modifique.

Art. 4. Vigencia

La tramitación del Plan Especial para su aprobación se desarrollará conforme al artículo 38 de la LOTAU.

Su vigencia será indefinida, de acuerdo con el artículo 42 de la LOTAU.

Art. 5. Efectos

La entrada en vigor del Plan Especial de Reforma Interno le confiere los efectos previstos en el artículo 42 de la LOTAU que se recogen a continuación:

1. Vinculación de los terrenos y construcciones a los usos previstos en el Plan Especial.
2. Declaración en situación de fuera de ordenación de las situaciones preexistentes que resulten disconformes con la nueva ordenación.
3. Obligatoriedad. El Plan Especial y los instrumentos que lo desarrollen, obligan y vinculan por igual a cualquier persona física y jurídica, pública o privada, al cumplimiento estricto de sus términos y determinaciones, siendo nulas cualesquiera reservas de dispensación.
4. Ejecutividad. Una vez que entre en vigor el Plan Especial serán formalmente ejecutables las obras y servicios previstas, a los efectos de la aplicación por la Administración Pública de cualesquiera medios de ejecución forzosa.
5. Declaración de utilidad pública de las expropiaciones necesarias, en su caso.
6. Publicidad. Cualquier particular tendrá derecho a consultar toda la documentación integrante del Plan Especial.

Art. 6. Modificaciones

1. El Plan Especial podrá ser objeto de revisión o modificación, en los términos previstos en los artículos 40 y 41 de la LOTAU.
2. Conforme al artículo 85 del ROTAU, el PERI puede contener determinaciones estructurales y detalladas, por lo que su revisión o modificación podrá también abordar la modificación de determinaciones estructurales del PGOU que desarrolla, siempre dentro de los límites establecidos en el artículo 89 del ROTAU.

1.2.     Documentación e Interpretación del Plan Especial

Art. 7. Contenido documental

Conforme al artículo 90 del ROTAU, el Plan Especial de Reforma Interior contiene los siguientes documentos:

1. Documento Informativo.
   1. Memoria Descriptiva.
   2. Planos de Información.
2. Memoria Justificativa
3. Normas Urbanísticas.
4. Planos de Ordenación.

Art. 8. Competencias

La competencia de aplicación de esta Normativa Urbanística le corresponde al Ayuntamiento, sin perjuicio de las competencias que les correspondan a los organismos competentes de la Comunidad Autónoma de Castilla la Mancha y a los demás organismos con competencias sectoriales dentro del marco de su ámbito competencial y con arreglo a las disposiciones legales para su aplicación.

Art. 9. Criterios de Interpretación

a. Las competencias sobre la interpretación del contenido del presente Plan Especial corresponden al Ayuntamiento de Alovera a través de sus respectivos servicios técnicos.

b. En todo lo no previsto en la presente Normativa Urbanística regirá lo estipulado en el Plan de Ordenación Urbana de Alovera

c. En el caso de existir supuestos de conflicto entre los diversos documentos del Plan Especial, la interpretación se efectuará en el sentido que sea más favorable al cumplimiento de las intenciones del PERI y primará siempre el mayor interés de la colectividad.

d. En tanto el planeamiento no indique expresamente lo contrario, la interpretación de su contenido se regirá por los siguientes criterios:

1. Tendrán preferencia las determinaciones expresadas en la Normativa Urbanística, los Planos de Ordenación y el Catálogo de Bienes Protegidos, sobre los documentos de carácter Informativo, que se utilizarán exclusivamente como apoyo interpretativo, o para deducir criterios y objetivos generales que no se citen expresamente en los primeros
2. En las referencias a dominios públicos como carreteras, cauces, etc., se utilizarán los criterios legales o reglamentarios aplicables de acuerdo con su legislación específica. Las afecciones genéricas sólo podrán ajustarse por el planeamiento en los supuestos y mediante los procedimientos citados expresamente en las legislaciones sectoriales.
3. Si se produjesen contradicciones entre mediciones sobre plano y la realidad, prevalecerá esta última.

e. El Pleno Municipal podrá aprobar la interpretación que considere más adecuada a determinaciones del Plan Especial que sean ambiguas o para los que pudieran existir dos o más aceptaciones diferentes. La interpretación oficial requerirá un Informe Técnico de Servicio de Urbanismo municipal señalando la ambigüedad o doble aceptación posible existente y la propuesta de interpretación. Una vez aprobada, la interpretación se incorporará al Documento del Plan Especial como anotación complementaria de la determinación que se interpreta; y se expondrá en lugar adecuado para conocimiento del público.

1.3.     Normativa subsidiaria.

Para todo lo no dispuesto expresamente en las presentes Normas Urbanísticas será de aplicación lo dispuesto en las NNUU del Plan de Ordenación Municipal Vigente o normativa que lo corrija o sustituya.

Capítulo 2. Normas Reguladoras.

2.1.     Calificación y Usos

Art. 10. Normas zonales

El presente Plan Especial establece la ordenación detallada del suelo incluido en el ámbito que regula y establece gráficamente, las zonas en las que se regulan las condiciones de edificación y uso a través de normas zonales específicas para cada zona definida.

De acuerdo con lo anterior se establecen las siguientes Normas Zonales:

• Norma Zonal 1. Casco Urbano.
• Norma Zonal 2. Vivienda Unifamiliar

Art. 11. Usos

1. El POM define la calificación del suelo y, con ello, el destino de cada porción de suelo, utilizando como base de referencia el uso principal a que se destina. Los siguientes niveles de detalle son los establecidos en el Reglamento de Planeamiento

• Uso global: El correspondiente a las actividades y sectores económicos básicos: Residencial, Terciario, Industrial y Dotacional.
• Uso pormenorizado: el correspondiente a las diferentes tipologías en que pueden desagregarse los usos globales (plurifamiliar o unifamiliar, vivienda libre o protegida, comercial, hotelero, oficinas, u otros análogos).

2. En función de su importancia y de las compatibilidades con otros usos se definen de forma pormenorizada en cada norma zonal conforme a la siguiente codificación:

1. Uso principal o característico (CAR): son los establecidos como predominantes en un sector, ámbito de actuación, zona o parcela.
2. Uso Compatible: es aquél que se puede simultanear con el uso principal, o incluso puede llegar a sustituirlo. Dentro de los usos compatibles se pueden dar los siguientes casos

• Uso compatible asociado (Cas): uso que se puede simultanear con el uso principal
• Uso compatible alternativo: (Cal) Uso que puede sustituir al uso principal
• Uso Compatible autorizable: (CAu) Aquel uso que debe ser expresamente autorizado en función de su localización y relación con el entorno directo

3. Uso Complementario: es aquél que se permite como complemento del uso principal o el compatible, en una proporción máxima del 50% de la superficie edificable
4. Uso Prohibido: es aquél que no se permite en las parcelas sujetas a cada norma zonal.

2.2.     Norma Zonal 1: Casco Urbano

Art. 12. Definición

Regula la edificación en las áreas señaladas con esta Norma Zonal en los planos de ordenación detallada del PERI pertenecientes a la Zona I- Sector 1 del vigente POM.

Por tanto, en todo lo no regulado expresamente en las presentes NNUU será de aplicación lo dispuesto en el capítulo 7.2 Condiciones particulares de Urbano Residencial Zona I-Sector 1, Casco Urbano del POM vigente

Art. 13. Tipologías admitidas

Se permiten las edificaciones que desarrollen:

• Bloque plurifamiliar
• Vivienda unifamiliar en todas sus tipologías.

Art. 14. Densidad

1. En las edificaciones destinadas a residencial multifamiliar la superficie construida media por vivienda no podrá ser inferior a 100 m2c
2. El número máximo de viviendas se calculará dividiendo la totalidad de la edificabilidad permitida en el solar, incluyendo en el cómputo un 60% de una planta como planta bajo cubierta, entre 100 m2
3. El número máximo calculado podrá incrementarse destinando el 70% a apartamentos manteniendo la relación de 1,65 apartamentos por cada vivienda.
4. Las viviendas unifamiliares no estarán sujetas a estas limitaciones salvo que se desarrollen en proyecto de conjunto inmobiliario en división horizontal.

Art. 15. Condiciones de parcelas

1. A efectos de realizar una nueva parcelación la parcela mínima edificable será de 100 m2s con un frente mínimo de 5,00 metros
2. Las parcelas con superficie inferior a la recogida en el punto anterior que sean anteriores a la aprobación del presente PERI serán edificables siempre y cuando permitan que el cumplimiento de las superficies mínimas exigidas por la legislación vigente para el uso de la edificación que se pretenda desarrollar.

Art. 16. Alineaciones

1. Las alineaciones serán las marcadas en plano de ordenación o, en su defecto, las actualmente existentes en el ámbito del PERI definidas en la cartografía catastral.
2. Prevalecerá sobre las recogidas en el punto anterior las casos que aparezcan expresamente acotadas en los planos de ordenación detallada.
3. Será necesaria la solicitud y tramitación de alineación oficial, que confirme o matice esta alineación. con anterioridad al desarrollo de cualquier proyecto de edificación y a la solicitud de la licencia de obras correspondiente

Art. 17. Condiciones de posición dentro de las parcelas.

17.1. En bloque residencial

1. Las edificaciones desarrolladas en bloque residencial podrán situarse libremente en la parcela siempre dentro del fondo edificable marcado en planos y cumpliendo las condiciones que se recogen a continuación.
2. Alineación a vial: será libre permitiéndose la alineación vial total o parcial
3. Alineación a linderos: se permite la alineación a linderos laterales. Se permitirá el retranqueo a linderos laterales con una distancia mínima de tres metros. El tratamiento de la fachada retranqueada será el de fachada exterior
4. A fondo de parcela: Se permitirá el retranqueo a fondo de parcela de 3 metros cuando se proyecten ventanas en el paño. Cuando no se proyecten huecos y no se supere el fondo edificable las edificaciones podrán alinearse a este lindero, admitiéndose el retranqueo parcial para la creación de patios de luces que se ajustarán a lo exigido por su normativa específica.
5. Chaflanes: siempre y cuando sea viable su ejecución, se desarrollarán en una longitud de 3 ml

17.2.- En vivienda unifamiliar:

Las edificaciones destinadas a vivienda unifamiliar se ajustarán a lo regulado en el artículo 27 de las presentes NNUU

Art. 18. Condiciones de volumen. Alturas permitidas

1. Las alturas máximas, computadas en plantas permitidas, serán las recogidas para cada manzana y tramo delimitado para ellas en los planos de ordenación detallada del PERI.
2. Altura mínima: no se establece.
3. La altura máxima de baja+4 plantas se permiten exclusivamente en las parcelas en las que se señala en los planos de ordenación detallada y está sujeta a lo dispuesto en el capítulo 2.3 de las presentes NNUU.
4. En la Plaza Mayor es obligatorio respetar la altura máxima de 3 plantas (Baja+2) respetando la altura dominante de aleros existente.
5. Altura de cornisa. En función del número máximo de alturas permitidas las alturas máximas de cornisa serán las siguientes:

• Edificaciones de 2 plantas: 7 metros
• Edificaciones de 3 plantas: 10 metros
• Edificaciones de 4 plantas: 13 metros.
• En caso de destinarse los semisótanos a garajes, esta altura   podrá incrementarse en 50 cm.

6. Medición de alturas. La medición de las alturas máximas se realizará desde el punto medio de la fachada desde la rasante de la acera, a 50 cm de la alineación oficial, a la parte inferior del forjado de cubierta sin vuelos.
7. No computarán dentro del número de plantas los espacios bajo cubierta que se permiten como uso residencial únicamente vinculados a la vivienda de la planta inmediatamente inferior.
8. En las viviendas que tengan parte de su programa desarrollado en la planta bajocubierta, al menos la cocina y el salón estarán en la última planta permitida.
1. Los espacios situados en la planta bajocubierta tendrán al menos el 50% de la superficie mínima exigida para cada uso con una altura superior a 2,20m. Cumplirán también las condiciones de ventilación e iluminación exigidas a las misma s estancias en cualquier otra planta.
10. La cara superior del forjado de planta baja podrá tener una altura de hasta 1 metro medido desde la rasante de la calle de acceso, pudiendo destinarse esta altura a la ventilación o iluminación de sótanos

Art. 19. Condiciones de aprovechamiento

1. Fondo edificable: el fondo edificable será el acotado en cada manzana en los planos de ordenación correspondiente
2. En planta baja se permitirá la ampliación del fondo edificable hasta una profundidad máxima de veintiséis metros (26 m) exclusivamente para uso terciario.
3. El uso residencial se ajustará al fondo máximo marcado en planos y las viviendas tendrán entrada desde el portal.
4. Dentro del mismo portal no se permiten usos terciarios y residenciales en la misma planta baja salvo que se justifique debidamente que existe el aislamiento acústico adecuado. En cualquier caso, la altura de planta baja será uniforme cumpliendo la de mayor exigencia.
5. Ocupación sobre rasante: la derivada del cumplimiento del fondo edificable.
6. Ocupación bajo rasante: En edificios de bloques residenciales se permite la ocupación bajo rasante del 100% la parcela para la construcción de sótanos destinados a aparcamiento o a usos no vivideros complementarios.
7. Edificabilidad: la resultante de aplicar las condiciones de ocupación y las alturas máximas de plantas permitidas.

Art. 20. Obligatoriedad de vivienda exterior

1. Todas las viviendas serán exteriores entendiendo como exteriores aquellas en las que, en una longitud mínima de 3 ml, la fachada a la que abran alguno de esos usos vivideros (estar, salón o dormitorio) cumpla alguna de las condiciones que se listan a continuación:
   1. Tener fachada a viario público
   2. Tener fachada a espacio libre de edificación en el que se pueda inscribir un círculo de 16 metros de diámetro y que tenga conexión con viario público a través de un paso con un ancho mínimo de 6 ml y una profundidad igual o inferior a 1,5 por el ancho del paso.
   3. Las que tengan iluminación y ventilación a través de patio interior de parcela o manzana con las siguientes dimensiones:

• La dimensión medida en perpendicular a cada hueco sea una vez y cuarto (1,25) la altura comprendida entre el nivel del piso de la vivienda y la línea de coronación del edificio y del opuesto.
• La dimensión perpendicular a la anterior sea igual o mayor a esta.
• Que esté conectado con vía pública mediante un pasaje de ancho superior a 3 metros, que permita el paso de un vehículo de extinción de incendios, con una altura mínima de 3.50 m.

Art. 21. Patios de parcela

a. Los patios se ajustarán a lo dispuesto en el CTE vigente o normativa que lo sustituya por lo que los espacios exteriores y los patios con los que comuniquen directamente los locales mediante aberturas de admisión, aberturas mixtas o bocas de toma deben permitir que en su planta se pueda inscribir un círculo cuyo diámetro sea igual a un tercio de la altura del cerramiento más bajo de los que lo delimitan (H/3) y no menor que 3 m

b. Estas dimensiones mínimas no podrán reducirse con terrazas, galerías ni ningún otro tipo de elemento saliente. Tampoco podrán cubrirse si debajo de la cubierta existe algún hueco de luz o ventilación a pieza vividera.

c. Se permiten los patios mancomunados, siempre que se recoja en escritura pública y se inscriba en el Registro de la Propiedad, presentándose en el Ayuntamiento previamente a la concesión de licencia. Esta servidumbre persistirá mientras permanezca alguno de los edificios a que afecte y solo se podrá cancelar previa autorización municipal.

d. La separación entre propiedades de patios mancomunados podrá efectuarse con muros de dos metros de altura máxima sobre el patio de mayor cota en caso de que fueran diferentes.

e. Los patios a los que tengan luces piezas de seis viviendas o más en una o varias plantas contarán con acceso directo desde las zonas comunes del edificio.

Art. 22. Condiciones de los elementos comunes en edificios residenciales

Los edificios destinados a residencial plurifamiliar deberán cumplir las siguientes condiciones

a. Portales

1. 1. Los portales tendrán un ancho mínimo de 1,50 m en edificios de hasta 7 viviendas y de 2,00 m en el resto, hasta el arranque de la escalera o hasta el ascensor si lo hubiera.
   2. El hueco de entrada al portal tendrá un ancho mínimo de 1,50 cm y en caso de abrir sus puertas hacia el exterior estas no invadirán la acera.
   3. Tanto en las escaleras como en los desniveles planteados se cumplirá lo dispuesto en el Documento Básico DB-SUA Seguridad de utilización y accesibilidad del CTE vigente o normativa que le sustituya.

b. Ascensores

2. 1. La instalación de ascensores se realizará de acuerdo con lo regulado en el DB-SUA del CTE vigente o normativa que le sustituya.
   2. En todo caso, será obligado instalar ascensor en todos los edificios de viviendas de más de dos plantas y de un segundo ascensor a partir de 130, computando dos habitantes por cada dormitorio de 10 m2 o más y uno en el resto de los dormitorios.
3. Cuartos de bicicletas y coches infantiles

1. Los edificios de residencia multifamiliar contarán con un espacio accesible, situado en planta baja, para la guarda de bicicletas, coches de niños etc. con acceso desde el portal u otra zona común.
2. La superficie será de 5 m2su en edificios de hasta 10 viviendas incrementándose en 1 m2su por cada dos viviendas o fracción que supere las 10 iniciales.
3. En cualquier caso, se deberá poder inscribir en su interior un círculo de al menos 2 m de diámetro y tendrá una altura libre mínima de 2,25 m

Art. 23. Programa de vivienda

1. Las viviendas se ajustarán al programa mínimo recogido en el punto 6.7.1 del POM vigente o normativa que le sustituya.
2. Complementariamente al punto anterior, en el espacio inmediato a la puerta de entrada a las viviendas se deberá poder inscribir un círculo de diámetro 1,30 m.
3. El salón o salón-comedor tendrá dimensiones suficientes para permitir un círculo de 3,00 metros de diámetro.
4. Tendederos: las viviendas multifamiliares dispondrán de tendedero aislado de cualquier otra pieza, con eliminación de vistas desde el exterior y que pueda superponerse de forma total a otros espacios vivideros. Tendrán una superficie mínima será de 2,00 m2.

Art. 24. Condiciones estéticas y compositivas: fachadas

1. No se permiten cuerpos macizos en voladizo, admitiéndose los balcones y miradores, con un máximo de 40 centímetros para los balcones y un máximo de 60 cm en miradores, en calles de hasta 10 m de sección. En calles de más de 10 m el vuelo máximo de los miradores será de 0,90 metros
2. La longitud máxima de los vuelos permitidos no superará los 2/3 de la dimensión total de la fachada. Su separación de las medianerías será como mínimo una distancia igual al vuelo.
3. El vuelo de los aleros será entre 50 y 100 cm, sin sobrepasar en ningún caso el ancho de acera.
4. El grosor del canto visto de cualquier vuelo, incluido aleros, no sobrepasará los diez centímetros, salvo que sea moldurado.
5. El material de fachada será libre. En el entorno de la plaza mayor y elementos protegidos, se utilizará preferentemente ladrillo cara vista en tonos rojizos y terrizos o enfoscados y acabados lisos similares a los tradicionales. En cualquier caso, se utilizarán colores claros en la gama de blancos, ocres, crema y similares.
6. Las medianerías que queden al descubierto tendrán tratamiento estético de fachada.
7. No se permiten el desarrollo de instalaciones vistas (gas o aire acondicionado) por fachada a viales. Los conductos de ventilación o de humos (preferentemente por conductos individuales), se llevarán hasta cubierta, no permitiéndose su instalación en fachadas exteriores.
8. Los canalones y bajantes que sean vistos tendrán un trazado regular, utilizando trazados que acompañen y complementen el conjunto de la fachada

Art. 25. Condiciones estéticas y compositivas: cubiertas

1. Serán de teja cerámica, o similar en tonos ocres, rojizos o terrizos, con pendiente máxima del 50% y contarán con un alero, obligatorio, cuyas dimensiones de vuelo se ajustarán a lo recogido en el punto en del artículo 24 anterior.
2. En cubiertas se permite la creación de terrazas corridas o discontinuas siempre que se respete el alero exigido y se conforme un tejadillo de al menos 60 cm de fondo de cubrición de tejado.
3. Se permiten cubiertas planas salvo en los edificios con pachada principal a la Plaza Mayor

Art. 26. Dotación de plazas de aparcamiento.

1. Las nuevas edificaciones tendrán el número de plazas de aparcamiento que resulte el mayor de los siguientes: 1 plaza por cada vivienda o 1 plaza por cada 100 m2 construidos. El 2% de estas plazas serán accesibles para minusválidos.
2. La dotación de plazas se desarrollará en el interior del solar sonde se desarrolle el edificio de viviendas.
3. Cuando no sea posible desarrollar las plazas dentro de la parcela deberá justificarse y recibir la conformidad de los servicios técnicos municipales. En edificios residenciales de más de cuatro viviendas en que no pudiese cumplirse esta condición, el promotor podrá adquirir las plazas en otra promoción o avalar al Ayuntamiento la cantidad estipulada por este, para que la Administración las materialice en otros espacios

Art. 27. Vivienda unifamiliar

• 1. Se permite la construcción de viviendas unifamiliares en todas las parcelas sujetas a esta ordenanza.
  2. Las viviendas unifamiliares se desarrollarán siempre dentro del fondo edificable establecido en plano y sin superar el aprovechamiento máximo permitido por el fondo edificable y las alturas establecidas en cada parcela.
  3. Se permite la construcción de sótanos que no superarán el fondo edificable señalado
  4. Las distintas tipologías de vivienda unifamiliar se desarrollarán en parcelas cuya superficie permita desarrollar el programa mínimo de vivienda exigido.
  5. En el caso de nuevas parcelaciones, su superficie igual o superior a la mínima exigida para la presente norma zonal.
  6. Área de movimiento:
• Las viviendas unifamiliares podrán alinearse a vial y a linderos laterales
• Se permitirán retranqueos libres, total o parcial, a vial frontal o de esquina. En las parcelas en esquina se admitirá el adosamiento a un único vial y guardar retranqueo a los restantes.
• Se permite alinear a fondo de parcela siempre y cuando no se abran huecos en la fachada y no se supere el fondo máximo edificable. Cuando se abran ventanas, y no de supere el fondo edificable, podrán retranquearse a fondo de parcela en una distancia igual o superior a tres metros.
• Se permiten los retranqueos a linderos laterales que tendrán un mínimo de tres metros en las lindes compartidas con otras parcelas edificables.

g. Las viviendas unifamiliares tendrán las limitaciones de altura marcadas en el plano de ordenación detallada donde se localice la parcela. Las condiciones de la planta bajo cubierta serán las mismas que las establecidas para los bloques residenciales.

h. Se permite cubierta plana siempre que no se localice en los entornos de protección recogidos en el punto 2.6 de las presentes NNUU

i. El vallado de las parcelas se desarrollará desde 1 m hasta 2,5 metros ciegos, y el resto de tipo celosía metálica o de otro material hasta la altura de 2,5 m.

Art. 28. Conjuntos inmobiliarios

Las viviendas unifamiliares podrán desarrollarse en parcelas individuales tal y como se recoge en el artículo anterior, o en ámbitos únicos, creando complejos inmobiliarios sobre una parcela mínima de mil quinientos metros cuadrados (1.500 m²), cumpliendo las siguientes condiciones:

1. 1. La superficie mínima de la parcela del complejo inmobiliario deberá ser mil quinientos metros cuadrados (1.500 m²).
   2. Cada una de las viviendas desarrolladas en el complejo inmobiliario deberá tener asignada una superficie mínima de suelo de cien metros cuadrados (100 m²) en el caso de viviendas pareadas o adosadas y de trescientos cincuenta metros cuadrados (350 m²) en el caso de viviendas aisladas. Esta superficie mínima incluye tanto la superficie privativa de la vivienda como el reparto proporcional de la superficie de las zonas comunes que se definan en proindiviso.
   3. Los accesos rodados a las viviendas cumplirán lo dispuesto en la normativa vigente de accesibilidad y de prevención de incendios y acceso de bomberos.
   4. La edificabilidad máxima será la original de la parcela derivada de la aplicación del fondo edificable y las alturas máximas permitidas.
   5. Se permitirá la alineación a vial, o el retranqueo, de las viviendas unifamiliares pertenecientes al conjunto inmobiliario.
   6. Será necesaria la realización de un estudio de detalle para definir la reordenación de la parcela afectada y la justificación del cumplimiento de la edificabilidad asignada inicialmente y de la existencia de las redes de abastecimiento necesarias.
   7. Las obras de conexión y/o ampliación de las redes existentes se recogerán en un proyecto de obras de urbanización complementaria.

Art. 29. Determinaciones de usos

1. El régimen de usos se recoge en los siguientes puntos y se aplicará de acuerdo con las definiciones y lo regulado en el capítulo 5, Normas Generales de Usos y Actividades, del POM vigente o normativa que le sustituya.
2. De acuerdo con el punto anterior, y en tanto no se redacten ordenanzas específicas que las corrijan, serán actividades industriales compatibles con la vivienda las recogidas en el punto

5.1.5 del POM vigente.

3. Uso Característico: Uso residencial Privado: Unifamiliar, multifamiliar y apartamentos
4. Usos Compatibles asociados.

USOS COMPATIBLES ASOCIADOS
Uso Residencial Público	Residencias Comunitarias
	Alojamientos Hoteleros
Usos Comerciales	Comercial en baja	Planta baja
	Hostelería	Planta baja y primera vinculada a baja
Uso Industrial	Planta baja, no molesta ni nociva	Planta baja
	Uso artesanal	Planta baja y primera vinculada a baja
Usos Terciario /Oficinas	Oficinas profesionales anexas a vivienda del titular
	Oficinas y usos de servicios en planta baja y/o primera
	Oficinas y despachos profesionales
Usos Relacionados con el transporte	Garaje comunitario o público en edificios de viviendas colectivas	Baja o bajo rasante
	Garaje privado	Baja o bajo rasante
Usos Dotacionales	Social	Planta baja
(públicos o privados)	Religioso	Planta baja
	Docente	Planta baja
	Deportivo	Planta baja
	Espectáculos	Planta baja

5. Usos Compatibles Alternativos:

USOS COMPATIBLES ALTERNATIVOS		Situación
Usos Residencial Público	Residencias Comunitarias	Edificio exclusivo
	Alojamientos Hoteleros
Usos Comerciales	Comercial en baja y primera	Edificio exclusivo
	Hostelería	Edificio exclusivo
Uso Industrial	Planta baja, no molesta ni nociva	Edificio exclusivo
Uso Terciario / Oficinas	Edificio de oficinas	Edificio exclusivo
Usos Dotacionales	Social	Edificio exclusivo
(públicos o privados)	Religioso
	Docente
	Deportivo
	Espectáculos
	Usos Libres(Zonas Verdes, etc)

f.    Usos Complementarios

USOS COMPLEMENTARIOS
Uso Residencial Público	Alojamientos Hoteleros	En Planta baja con autorización expresa.
Uso comercial y de almacen.	Superficies comerciales de 2.500 a 10.000 m2s	En planta baja y primera vinculada a la baja
	Almacenes anexos
	Usos Libres (Zonas Verdes, etc)

g.USOS NO PERMITIDOS: los no recogidos en los puntos anteriores

Art. 30. Condiciones comunes de los usos

1. Se permitirá el cambio de uso en edificaciones existentes destinadas a vivienda unifamiliar o viviendas tradicionales, en una o dos plantas, siempre y cuando el acondicionamiento cumpla las condiciones exigidas por la normativa sectorial vigente para el nuevo uso propuesto.
2. Se permitirá el acondicionamiento de naves o similares para usos distintos de los que dieron lugar a su construcción siempre y cuando el acondicionamiento cumpla la normativa sectorial de aplicación.
3. Se permitirá el acondicionamiento de edificaciones existentes para la instalación de usos dotacionales públicos o privados siempre y cuando se cumplan las condiciones exigidas por la normativa sectorial de aplicación.
4. La implantación de los usos industriales no molestos ni nocivos exigirá la justificación expresa de esta circunstancia y de su compatibilidad con el uso residencial
5. Se admitirán en sótanos usos vinculados a los desarrollados en planta baja siempre y cuando cumplan lo estipulado por la normativa sectorial vigente y la normativa de evacuación y seguridad de aplicación.

2.3.     Mantenimiento de la Edificación en Norma Zonal 1

Art. 31. Definición

Se recoge en este punto la regulación expresa de aquellas parcelas zonas incluidas por el PERI dentro de la Norma Zonal 1 en las que se marca una altura máxima de Baja + cuatro plantas.

Art. 32. Determinaciones generales

Esta calificación corresponde a las edificaciones existentes que fueron construidas con características tipológicas diferenciadas de las reguladas por la ordenanza vigente de aplicación.

Las edificaciones en las que se aplica esta regulación superan la altura máxima y fueron realizadas en su momento al amparo de otra regulación anterior al vigente POM.

Art. 33. Determinaciones de volumen

1. Se permitirá la conservación y mantenimiento de las edificaciones existentes autorizándose todo tipo de obras en los edificios menos las de demolición total o parcial que no estuviesen obligadas por la declaración de ruina de lo existente.
2. Se permitirá sustitución completa siempre que la característica volumétrica del nuevo edificio no sobrepase la altura máxima de Baja +3 regulada para la Norma Zonal 1 en el PERI y cumplan con las condiciones generales de edificación del POM.
3. Si las edificaciones estuviesen implantadas sobre que así se lo permitiese, podrían reordenar su edificabilidad actual modificando las actuales condiciones de posición en la parcela a través de la realización y tramitación de un estudio de detalle

Art. 34. Determinaciones de uso

1. Se permiten los usos existentes y los usos compatibles complementarios asociados a este.
2. Las edificaciones existentes están insertadas en la trama urbana de Norma Zonal 1 por lo que estarán sujetas a lo recogido en dicha norma zonal.
3. Se permiten los usos residenciales siempre y cuando cumplan con las normativas específicas recogidas en las presentes NNUU y en las NNUU del POM vigente.

2.4. Norma Zonal 2: Vivienda Unifamiliar

Art. 35. Definición

Regula las parcelas recogidas como tales en el plano de Zonificación y ordenación del presente PERI

Se aplica sobre la parcela de referencia catastral 9043802VK7994S y sobre antiguo el sector II-2 que las anteriores NNSS de Alovera recogían como Urbano Residencial Casco Periférico y como tal es recogido en el POM vigente.

Art. 36. Grados

1. Dentro de la ordenanza se distinguen tres grados

1. Grado 1º: vivienda unifamiliar aislada en parcela mayor o igual a 400 m2s
2. Grado 2º: vivienda unifamiliar pareada en parcela mayor o igual a 300 m2s
3. Grado 3º: vivienda unifamiliar agrupada o en hilera en parcela mayor o igual a 150 m2s y menor de 300 m2s

Art. 37. Tipologías admitidas

Vivienda unifamiliar en sus tres tipologías: aislada, pareada y adosada en hilera.

Edificación aislada en parcelas dotacionales.

Art. 38. Condiciones de parcelas

A efectos de parcelación la parcela mínima edificable se establece en función de la tipología a desarrollar y se recogen en la siguiente tabla:

CONCEPTO	GRADO 1	GRADO 2	GRADO 3
Parcela mínima (m2s)	400	300	150
Tipología	Aislada	Pareada	Hilera

Art. 39. Alineaciones

El área de movimiento es el que configuran los retranqueos que se recogen en las condiciones de edificación

Art. 40. Condiciones de parcela y área de movimiento

Concepto	GRADO 1	GRADO 2	GRADO 3
Frente mínimo de parcela (m)	16	12	6
Fondo de parcela mínimo (m)	25	25	25
Retranqueos mínimos
A fachada exclusivo (m)	5,00	5,00	5,00
A linderos laterales (ml)	3,00	3,00	No se marca
A fondo de parcela mínimo (ml)	4,00	4,00	4,00
Cuerpos de garaje a fachada	5,00	5,00	5,00
A fachada de calle lateral en parcela de esquina (ml)	2,50	2,50	2,50

a. En las tipologías de viviendas en Hilera se permitirá la alineación a vial de las edificaciones en planta baja destinadas a garaje siempre que se trate de promociones conjuntas de viviendas en hilera de 6 o más viviendas.

b. Se permitirá la alineación de las edificaciones de planta baja en viviendas pareadas siempre y cuando sean proyectos conjuntos de la menos 2 viviendas colindantes. En este caso, el garaje adosado a vial no podrá tener un ancho superior a 4,00 metros

c. Se suprime el retranqueo en los linderos compartidos de las tipologías adosada y pareada.

Art. 41. Condiciones de volumen y aprovechamiento

Las condiciones de volumen y de aprovechamiento se establecen para cada tipología desarrollada y se recogen en la siguiente tabla.

CONCEPTO	GRADO 1	GRADO 2	GRADO 3
Coeficiente máximo de ocupación (%)	40	45	60
Altura máxima de cornisa (ml)	7,50	7,50	7,50
Altura mínima	No se establece
Plantas	2 + bajo cubierta
Volumen edificable (m3c/m2s)	1,80	2,10	3,00
Edificabilidad máxima (m2c/m2s)	0,70	0,80	1,00
Pendiente de cubierta (%)	50%	50%	50%
Altura máxima de caballete	10,50	10,50	10,50

1. Las bajo cubiertas se realizarán de acuerdo con lo regulado en el punto 6.5 de las NNUU del POM vigente o normativa que le sustituya.
2. La medición de alturas se realizará de acuerdo con lo dispuesto en el punto 6.4.4 de las NNUU del POM vigente o normativa que la sustituya o corrija

Art. 42. Conjunto inmobiliario

1. Se admite el conjunto inmobiliario existente en la parcela de referencia catastral 9043802VK7994S sujeta a la presente Norma Zonal 2.
2. La sustitución de la situación actual por un nuevo conjunto inmobiliario se ajustará a lo recogido en el artículo 28 de las presentes NNUU

Art. 43. Condiciones estéticas

No se establecen condiciones estéticas

Art. 44. Determinaciones de uso

1. El uso característico es el residencial unifamiliar.
2. El régimen de usos se recoge en la siguiente tabla y se aplicará de acuerdo con las definiciones y lo regulado en el capítulo 5, Normas Generales de Usos y Actividades, del POM vigente o normativa que le sustituya.

Art. 45. Determinaciones de usos

1. El régimen de usos se recoge en los siguientes puntos y se aplicará de acuerdo con las definiciones y lo regulado en el capítulo 5, Normas Generales de Usos y Actividades, del POM vigente o normativa que le sustituya.
2. De acuerdo con el punto anterior, y en tanto no se redacten ordenanzas específicas que las corrijan, serán actividades industriales compatibles con la vivienda las recogidas en el punto 5.1.5 del POM vigente.
3. Uso Característico: Uso residencial Privado: Unifamiliar
4. Usos Compatibles asociados.

USOS COMPATIBLES ASOCIADOS
Uso Residencial Público	Alojamientos Hoteleros
Uso Industrial	Planta baja, no molesta ni nociva	Planta baja
	Uso artesanal	Planta baja y primera vinculada a baja
Usos Terciario /Oficinas	Oficinas profesionales anexas a vivienda del titular
	Oficinas y usos de servicios
	Oficinas y despachos profesionales
Usos Relacionados con el transporte	Garaje comunitario para conjunto de viviendas	Bajo rasante
	Garaje privado	Baja o bajo rasante
Usos Dotacionales	Social	Planta baja
(públicos o privados)	Religioso	Planta baja
	Docente	Planta baja
	Deportivo	Planta baja
	Espectáculos	Planta baja
	Zonas Verdes, espacios libres

e.   Usos Compatibles Alternativos:

USOS COMPATIBLES ALTERNATIVOS		Situación
Usos Residencial Público	Residencias Comunitarias	Edificio exclusivo
	Alojamientos Hoteleros
Usos Comerciales	Hostelería	Edificio exclusivo
Uso Industrial	Planta baja, no molesta ni nociva	Edificio exclusivo
Uso Terciario / Oficinas	Edificio de oficinas	Edificio exclusivo
Usos Dotacionales	Social	Edificio exclusivo
(públicos o privados)	Religioso
	Docente
	Deportivo
	Espectáculos
	Usos Libres(Zonas Verdes, etc.)

6. USOS NO PERMITIDOS: los no recogidos en los puntos anteriores
7. Se permitirá el cambio de uso en edificaciones existentes destinadas a vivienda unifamiliar o viviendas tradicionales, en una o dos plantas, siempre y cuando el acondicionamiento cumpla las condiciones exigidas por la normativa sectorial vigente para el nuevo uso propuesto.
8. Se permitirá el acondicionamiento de edificaciones existentes para la instalación de usos dotacionales públicos o privados siempre y cuando se cumplan las condiciones exigidas por la normativa sectorial de aplicación.
1. La implantación de los usos industriales no molestos ni nocivos exigirá la justificación expresa de esta circunstancia y de su compatibilidad con el uso residencial

2.5. Equipamientos

Las ordenanzas aplicables a las parcelas actualmente destinadas a equipamientos, o las que pudieran destinarse en un futuro, estarán sujetas a lo dispuesto a lo dispuesto en el punto 7.2.6 (Norma Zonal 1) y 7.4.2 (Norma Zonal 2) de las NNUU del POM vigente o normativa que lo sustituya.

2.6. Normas generales para la protección del casco urbano

Art. 46. Ámbito de aplicación

Será de aplicación con carácter general en la totalidad del ámbito y en los puntos que así se designe en los edificios y ámbitos señalados en el plano de Ordenación PO-04 Patrimonio Edificado.

Su objetivo es aclarar, y en su caso matizar, la aplicación de lo dispuesto en el capítulo 4 normas generales para la protección, conservación y rehabilitación del casco urbano de las NNUU del POM vigente.

Art. 47. Premisas básicas

1. En tanto no se redacte y apruebe un nuevo Catálogo de Bienes y Elementos Protegidos que cumpla lo recogidos en el capítulo 4 de las NNUU del POM y establezca nuevos elementos protegidos, en el ámbito del PERI no será exigible la documentación complementaria recogida en el punto 4.5 de las NNUU para la obtención de licencia de demolición y sustitución
2. Las edificaciones y ámbitos recogidos en el plano PO-04 están sujetos a los dispuesto en los artículos del presente capítulo en los que se regula su situación.

Art. 48. Edificios con nivel Integral de Protección

1. Las tres edificaciones con grado de protección establecido en el catálogo vigente están dentro del ámbito del Plan Especial y se localizan en el Plano PO-04
2. Se incluyen en este nivel los siguientes elementos:

• I.01 Iglesia de San Miguel Arcángel
• I.02 Ermita de la Virgen de la Soledad
• I.03 Ermita de la Virgen de la Paz

3. En los bienes que queden sujetos a este nivel de protección sólo se admitirán las obras de restauración y conservación que persigan el mantenimiento o refuerzo de los elementos estructurales, así como la mejora de las instalaciones del inmueble.
4. De igual modo en ellos sólo podrán implantarse aquellos usos o actividades, distintos de los que dieron lugar a la edificación original, que no comporten riesgos para la conservación del inmueble.
5. Se prohíben, expresamente, las actuaciones relativas a fijación de elementos extraños a la naturaleza del propio elemento catalogado con este grado de protección, tales como tendido aéreo, báculos de alumbrado, rótulos publicitarios, toldos, etc. Los elementos de señalización de las actividades que el elemento albergue, y los de alumbrado de sus inmediaciones, en caso de que se consideren necesarios, se diseñarán expresamente dentro del espíritu de respeto al elemento catalogado, a su carácter y a su entorno.
6. No obstante, podrán autorizarse:

• La demolición de aquellos cuerpos de obra que, por ser añadidos, desvirtúen la unidad arquitectónica original.
• La reposición o reconstrucción de los cuerpos y huecos primitivos cuando redunden en beneficio del valor cultural del conjunto.
• Las obras excepcionales de acomodación o redistribución del espacio interior sin alteración de las características estructurales o exteriores de la edificación, siempre que no desmerezcan los valores protegidos ni afecten a elementos constructivos a conservar.

7. La identificación por el Catálogo de elementos concretos sujetos a prohibición de demolición no implica en ningún caso por sí misma la posibilidad de autorización de cualesquiera otros.
8. Se consideran excepcionales, asimismo, en los bienes catalogados con este grado de protección aquellas intervenciones que, dentro de una obra de las permitidas para este grado, impliquen la utilización de materiales o técnicas distintas de las originales que den lugar a cambios de formas, colores o texturas, excepcionalidad que implicara la necesidad de informe favorable del Órgano competente en materia de Patrimonio Cultural.
1. Los tipos de obras admitidos se ajustarán a lo recogido en el punto 4.7.1 de las NNUU del POM vigente o normativa que la sustituya

Art. 49. Ámbitos de protección

1. En tanto no se redacte un nuevo Catálogo de Bienes y Elementos Protegidos que delimite nuevos entornos de protección las siguientes medidas se aplicarán en las áreas definidas como Protección de Entorno en el PO-04 del presente Plan Especial
2. La delimitación de estos ámbitos tiene como objetivo preservar y mejorar los entornos próximos de edificaciones singulares, tales como la iglesia de San Miguel y la ermita de Nuestra Señora de la Soledad.
3. En consecuencia, la conservación o sustitución de los edificios incluidos en los ámbitos de protección buscará el mantenimiento del entorno de la escena sin producir una ruptura de este. A tal efecto, la licencia de demolición y posterior sustitución de alguno de los edificios existentes deberá acompañarse de documento que justifica la inviabilidad de su mantenimiento recogiendo en la solicitud:

• Planta y alzados de la edificación y usos actuales
• Antigüedad de la edificación
• Características constructivas y tipológicas.
• Estado de conservación y valores arquitectónicos

d. Los valores arquitectónicos citados en el punto anterior harán referencia a los recogidos en el punto 4.6 de las NNUU del POM vigente.

e. Los servicios técnicos informarán sobre la solicitud presentada justificando la inviabilidad de la demolición y sustitución de los edificios que, en la fecha de dicha solicitud, no estuviesen sujetos a ningún nivel de protección.

f. La propuesta de sustitución de la edificación actual será consecuente con el entorno de protección donde se localiza por lo que no se permitirán:

• Acabados de fachada en alicatados, plásticos, laminados, muros cortina, materiales metálicos o similares.
• Cuerpos volados, excepto balcones y miradores con un vuelo máximo de 40 y 60 cm respectivamente. Predominará el macizo sobre el vano por lo que no se admiten balcones o miradores corridos
• Marquesinas y toldos fijos
• Cubiertas Planas
• Instalaciones de gas, extracción de humos, o aire acondiciona por fachada al ámbito de protección
• Se soterrarán progresivamente en el momento de realización de obra nueva los tendidos eléctricos que existiesen en la fachada.

g.En cualquier caso, a composición arquitectónica debe mantener la lectura formal de la escena urbana donde se localice la nueva edificación propuesta, representada por los paños continuos de las fachadas, bien rematados tanto en zócalos, como en cornisas y con huecos de balcones de proporción vertical con carpinterías y cerrajerías de calidad. A tal efecto, se presentará, como parte del proyecto de obras, un estudio de coherencia ambiental con dicho entorno.

Art. 50. Edificios propuestos para su inclusión en Catálogo de Bienes y Elementos Protegidos

1. Los elementos que se recogen en el Plano PO-04 como propuestos para su inclusión en el CAT del POM vigente están incluidos en los dos ámbitos de protección delimitados en el citado Plano PO-04
2. Se aplicará en ellos lo dispuesto en el artículo anterior con la salvedad de que, en tanto no se redacte un nuevo catálogo que confirme o retire la protección, será obligatorio justificar la necesidad de su demolición y sustitución por causas de fuerza mayor como ruina o inestabilidad estructural demostrada.
3. Se podrá autorizar el mantenimiento de sus fachadas con la remodelación interior o el ajuste de la edificabilidad a la permitida siempre y cuando la solución de fachadas diferencie entre las zonas mantenidas y las de nueva ejecución.

Capítulo 3. Estudios de detalle

3.1. Regulación

Art. 51. Estudios de detalle

1. En los Planos de Ordenación detallada se recogen las delimitaciones de tres ámbitos preferentes en los que podrá desarrollarse, si así se considera por los afectados, un estudio de detalle para la reordenación de las parcelas incluidas.
2. No obstante, se podrá plantear la realización, tramitación y desarrollo de estudios de detalle en aquellas manzanas o parcelas de superficie suficiente para plantear una reordenación de volúmenes y aprovechamientos.

Art. 52. Condiciones generales de desarrollo

1. Los estudios de detalle recogidos en las siguientes fichas mantendrán en su desarrollo como edificabilidad máxima la permitida por la normativa de aplicación vigente recogida en el presente PERI.
2. Los que se planteen en ámbitos no delimitados en los planos de ordenación detallada se ajustarán igualmente a lo exigido por la TRLOTAU vigente sin poder superar nunca el aprovechamiento permitido por el presente PERI.
3. Los usos serán los recogidos en la norma zonal de aplicación en cada uno de los casos.

Art. 53. Delimitación preferente

Las delimitaciones establecidas en los planos de ordenación detallada lo son en calidad de ámbitos preferentes en manzanas que presentan actualmente dificultades de encaje o desarrollo de la ordenación volumétrica planteada en el POM vigente y trasladada al presente PERI.

3.2.     Fichas de Manzana

3.2.1.  Manzana M-10

		3
LOCALIZACIÓN
DATOS GENERALES
Clase de suelo	Urbano Consolidado
Objeto	Apertura de vial, ordenación de volúmenes
Unidad Urbana en la que se ubica	M-10
Referencias catastrales	8740207VK7984S / 8740219VK7984S / 8740217VK7984S / 8740218VK7984S / 8740206VK7984S / 8740205VK7984S / 8740204VK7984S / 8740203VK7984S / 8740202VK7984S / 8740201VK7984S / 8740226VK7984S / 8740225VK7984S / 8740224VK7994S / 8740224VK7994S / 8740223VK7984S / 8740222VK7984S / 8740220VK7984S / 8740221VK7984S
DETERMINACIONES DE LA ORDENACIÓN
Uso característico	Residencial
Superficie del ámbito (m2s)	10.304
Edificabilidad (m2c/m2s)	La actualmente existente s/POM vigente
Zona de ordenanza	Norma Zonal 1: Casco Urbano
GESTIÓN DE PLANEAMIENTO
Iniciativa de planeamiento	Privada
Figura de planeamiento	Estudio de detalle

     

3.2.2. Manzana M-12

		1
LOCALIZACIÓN
DATOS GENERALES
Clase de suelo	Urbano Consolidado
Objeto	Apertura de vial, ordenación de volúmenes, ajuste de alineaciones
Unidad Urbana en la que se ubica	M-12
Referencias catastrales	9042010VK7994S / 9042009VK7994S
DETERMINACIONES DE LA ORDENACIÓN
Uso característico	Residencial
Superficie del ámbito (m2s)	5.877
Edificabilidad (m2c/m2s)	La regulada por la normativa de aplicación de Norma Zonal
Zona de ordenanza	Norma Zonal 1: Casco Urbano
Objetivo: reordenación de aprovechamiento existente a partir de la apertura de nuevo viario o mediante conjunto inmobiliario. El viario de nueva apertura será de coexistencia, con 12,00 metros de sección, conectando la c/ La Chopera con la c/ Cañada Real.
GESTIÓN DE PLANEAMIENTO
Iniciativa de planeamiento	Privada
Figura de planeamiento	Estudio de detalle

3.2.3.  Manzana M-37

		2
LOCALIZACIÓN
DATOS GENERALES
Clase de suelo	Urbano Consolidado
Objeto	Apertura de vial, ordenación de volúmenes
Unidad Urbana en la que se ubica	M-37
Referencias catastrales	9140312VK7994S / 9140311VK7994S / 9140319VK7994S 9140310VK7994S / 9140317VK7994S
DETERMINACIONES DE LA ORDENACIÓN
Uso característico	Residencial
Superficie del ámbito (m2s)	4.379
Edificabilidad (m2c/m2s)	La regulada por la normativa de aplicación de Norma Zonal
Zona de ordenanza	Norma Zonal 1: Casco Urbano
Objetivo: reordenación de aprovechamiento existente a partir de la apertura de nuevo viario o mediante conjunto inmobiliario. El nuevo viario será de coexistencia, con 12,00 metros de sección, que conecte la c/ Molino con la c/ San Sebastián en continuidad de la c/ Abajo.
GESTIÓN DE PLANEAMIENTO
Iniciativa de planeamiento	Privada
Figura de planeamiento	Estudio de detalle

En Alovera, a 13 de octubre de 2026.- La Alcaldesa, María Purificación Tortuero Pliego